Loi Jeanbrun à Clermont-Ferrand en 2026 : conditions, amortissement et rentabilité
La loi Jeanbrun à Clermont-Ferrand permet d’amortir une partie du prix d’un appartement neuf ou ancien fortement rénové, à condition de le louer nu comme résidence principale pendant au moins neuf ans. Le dispositif Relance logement s’applique aux acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, avec plafonds de loyer et de ressources.
Clermont-Ferrand combine un ticket d’entrée raisonnable, une forte majorité de locataires, un important bassin universitaire et plus de 108 000 emplois dans la commune. La loi Jeanbrun peut y offrir un bon compromis entre rendement, fiscalité et profondeur locative.
Pour comparer cette stratégie à la location meublée, consultez notre comparatif loi Jeanbrun ou LMNP et notre baromètre du rendement locatif 2026.
Loi Jeanbrun Clermont-Ferrand : les informations clés
Période d’acquisition : du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 ;
Biens : logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs ;
Location : nue, résidence principale ;
Engagement : neuf ans minimum ;
Ancien : travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition dans la voie concernée ;
Amortissement neuf : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % ;
Amortissement ancien : 3 %, 3,5 % ou 4 % ;
Plafond annuel : 8 000 €, porté à 10 000 € ou 12 000 € sous conditions ;
Prix moyen appartement : 2 159 €/m² au 1er août 2026 ;
Loyer moyen : 12,8 €/m²/mois ;
Rendement brut théorique libre : environ 7,11 %.
Le rendement du marché libre n’est pas celui d’un projet Jeanbrun : le plafond fiscal peut conduire à un loyer inférieur.
La loi Jeanbrun est-elle applicable à Clermont-Ferrand ?
Oui. Le dispositif vise les logements collectifs situés en France. Un appartement à Clermont-Ferrand peut donc être éligible dans le neuf ou dans l’ancien rénové s’il respecte l’ensemble des conditions.
Le zonage reste déterminant pour calculer le plafond de loyer et les ressources du locataire. Le barème doit être vérifié avant de signer le bail.
Quelles conditions respecter à Clermont-Ferrand ?
Acheter pendant la période éligible
L’acquisition doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Choisir un logement collectif
Une maison individuelle classique n’entre pas dans le champ du dispositif.
Louer le logement nu
La location meublée et le LMNP sont incompatibles pendant l’engagement.
Louer comme résidence principale
La location touristique ou saisonnière n’est pas compatible.
Respecter neuf années de location
Une revente anticipée peut remettre en cause l’avantage fiscal, sauf exception légale.
Respecter les plafonds de loyer
Le plafond dépend de la localisation, de la surface et du niveau de location.
Vérifier les ressources du locataire
Le revenu fiscal de référence du foyer doit respecter le barème applicable.
Ne pas louer à un proche interdit
La loi exclut notamment les membres du foyer fiscal et certains parents ou alliés jusqu’au deuxième degré.
Utiliser le régime réel
L’amortissement est pratiqué dans la catégorie des revenus fonciers au régime réel.
Conserver les justificatifs
Bail, avis d’imposition, factures, diagnostics et attestations doivent être archivés.
Quels logements sont éligibles à Clermont-Ferrand ?
Appartement neuf ou VEFA
Un appartement neuf en immeuble collectif peut être éligible. Le prix promoteur doit être comparé au marché local, au plafond de loyer, aux charges et à la valeur de revente.
Appartement ancien avec travaux
Dans l’ancien, les travaux doivent respecter les critères légaux et atteindre notamment le seuil de 30 % du prix d’acquisition dans la voie concernée.
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun à Clermont-Ferrand ?
La valeur du foncier est exclue forfaitairement à hauteur de 20 %. La base amortissable correspond donc, de manière simplifiée, à 80 % du montant retenu.
Base amortissable simplifiée = montant retenu × 80 %.
Type de logement
Intermédiaire
Social
Très social
Neuf / VEFA
3,5 %
4,5 %
5,5 %
Ancien éligible
3 %
3,5 %
4 %
Le taux maximal n’est pas automatiquement le plus rentable. Un niveau de location plus social réduit généralement davantage le loyer autorisé.
Exemple d’un appartement neuf Jeanbrun à Clermont-Ferrand
Prenons un appartement neuf acheté 205 000 €, hors frais.
Base amortissable : 205 000 € × 80 % = 164 000 €.
Niveau
Taux
Amortissement annuel théorique
Intermédiaire
3,5 %
5 740 €
Social
4,5 %
7 380 €
Très social
5,5 %
9 020 €
Exemple d’un appartement ancien rénové à Clermont-Ferrand
Prenons un appartement acheté 145 000 € avec 50 000 € de travaux. Les travaux représentent environ 34.5 % du prix d’acquisition.
La loi Jeanbrun est-elle rentable à Clermont-Ferrand ?
Au 1er août 2026, le prix moyen estimé d’un appartement était de 2 159 €/m², avec une fourchette d’environ 1 407 à 3 139 €/m². Le loyer moyen était estimé à 12,8 €/m² par mois.
Ce rendement est un indicateur avant charges et avant plafond Jeanbrun. Le projet réel doit intégrer crédit, charges, taxe foncière, travaux, vacance et fiscalité.
À Clermont-Ferrand, un T2 bien placé entre centre, gare, campus et pôles d’emploi peut être particulièrement polyvalent. Les petites surfaces proches des facultés doivent être comparées au LMNP, tandis qu’un T3 peut mieux convenir à une location nue longue.
Marché immobilier de Clermont-Ferrand : chiffres utiles
146 351 habitants en 2023 ;
80 432 ménages ;
94 642 logements ;
9,6 % de logements vacants ;
31,5 % de ménages propriétaires ;
108 483 emplois au lieu de travail ;
une croissance annuelle moyenne de 0,3 % entre 2017 et 2023.
La demande locative repose sur les étudiants, les jeunes actifs, Michelin et son écosystème industriel, la santé, la recherche, les administrations, les services et les entreprises de Clermont Auvergne Métropole. Le marché est assez profond pour viser plusieurs profils au-delà de la seule population étudiante.
Dans quels quartiers investir avec la loi Jeanbrun à Clermont-Ferrand ?
Quartier / secteur
Profil
Stratégie à étudier
Centre Ancien
patrimoine, commerces et forte demande
T2 ancien rénové avec contrôle technique
Jaude / Blatin
secteurs centraux et prix supérieurs à la moyenne
T2/T3 en location intermédiaire
La Gare
mobilité et prix plus accessibles
T2 pour actifs et étudiants
Les Salins
proximité centre, services et université
T2/T3 pour actifs et couples
République
tramway, santé et activités tertiaires
T2/T3 en location nue
Saint-Jacques
CHU, tramway et habitat collectif
T2/T3 avec comparaison Jeanbrun/LMNP
La Pradelle
prix intermédiaires et habitat diversifié
ancien rénové avec analyse de copropriété
Champratel / Les Vergnes
ticket d’entrée faible mais forte hétérogénéité
projet social/intermédiaire après audit complet
Le choix doit être réalisé à l’échelle de la rue et de l’immeuble.
Centre Ancien
Centre Ancien présente patrimoine, commerces et forte demande. Ce secteur peut être étudié pour T2 ancien rénové avec contrôle technique. Le prix exact, le plafond Jeanbrun, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Jaude / Blatin
Jaude / Blatin présente secteurs centraux et prix supérieurs à la moyenne. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 en location intermédiaire. Le prix exact, le plafond Jeanbrun, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
La Gare
La Gare présente mobilité et prix plus accessibles. Ce secteur peut être étudié pour T2 pour actifs et étudiants. Le prix exact, le plafond Jeanbrun, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Les Salins
Les Salins présente proximité centre, services et université. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 pour actifs et couples. Le prix exact, le plafond Jeanbrun, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
République
République présente tramway, santé et activités tertiaires. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 en location nue. Le prix exact, le plafond Jeanbrun, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Saint-Jacques
Saint-Jacques présente CHU, tramway et habitat collectif. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 avec comparaison Jeanbrun/LMNP. Le prix exact, le plafond Jeanbrun, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
La Pradelle
La Pradelle présente prix intermédiaires et habitat diversifié. Ce secteur peut être étudié pour ancien rénové avec analyse de copropriété. Le prix exact, le plafond Jeanbrun, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Champratel / Les Vergnes
Champratel / Les Vergnes présente ticket d’entrée faible mais forte hétérogénéité. Ce secteur peut être étudié pour projet social/intermédiaire après audit complet. Le prix exact, le plafond Jeanbrun, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Les amortissements pratiqués doivent être étudiés sur toute la durée de détention. Une économie fiscale pendant la location peut modifier le calcul de la plus-value à la revente.
Les erreurs à éviter avec la loi Jeanbrun à Clermont-Ferrand
acheter uniquement pour défiscaliser ;
confondre loyer de marché et plafond Jeanbrun ;
oublier les ressources du locataire ;
choisir le taux maximal sans comparer le loyer ;
sous-estimer travaux et charges ;
ignorer le DPE et la copropriété ;
louer meublé pendant l’engagement ;
revendre avant neuf ans sans simulation ;
négliger la stratégie de sortie.
Comment analyser un projet Jeanbrun à Clermont-Ferrand ?
La loi Jeanbrun fonctionne-t-elle à Clermont-Ferrand ?
Oui, pour les logements collectifs respectant les conditions nationales.
Quelle est la période d’acquisition ?
Du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Peut-on acheter une maison ?
Une maison individuelle classique n’entre pas dans le champ du dispositif.
Peut-on investir dans l’ancien ?
Oui, lorsque les travaux respectent les critères légaux, notamment le seuil de 30 % dans la voie concernée.
Quel est le taux d’amortissement ?
Il varie de 3 % à 5,5 % selon le type de logement et le niveau de location.
Le loyer est-il libre ?
Non. Il doit respecter le plafond applicable.
Peut-on faire du LMNP ?
Pas pendant l’engagement Jeanbrun.
Jeanbrun est-il plus rentable que le LMNP à Clermont-Ferrand ?
Cela dépend du prix, du loyer plafonné, du financement, des charges et de la durée de détention.
Faites étudier votre projet loi Jeanbrun à Clermont-Ferrand
L’amortissement ne compense pas un prix excessif, un loyer trop faible, une copropriété coûteuse ou une mauvaise stratégie de revente.
Cash Flow Positif peut analyser le quartier, le prix, les travaux, le plafond de loyer, le financement et la fiscalité. Prenez rendez-vous avec un expert.
