Loi Jeanbrun à Lyon en 2026 : conditions, amortissement et rentabilité
La loi Jeanbrun à Lyon permet d’amortir une partie du prix d’un appartement neuf ou d’un logement ancien fortement rénové, à condition notamment de le louer nu comme résidence principale pendant au moins neuf ans. Le dispositif Relance logement s’applique aux acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, avec des plafonds de loyer et de ressources à respecter.
Lyon présente un marché locatif particulièrement tendu, un important bassin d’emplois et une forte demande liée aux étudiants, jeunes actifs, cadres et familles. Les prix immobiliers y restent cependant nettement supérieurs à ceux de nombreuses autres villes d’Auvergne-Rhône-Alpes, ce qui rend le prix d’achat et le micro-emplacement déterminants pour la rentabilité.
Pour comparer cette stratégie à la location meublée, consultez notre comparatif loi Jeanbrun ou LMNP et notre baromètre du rendement locatif 2026.
Loi Jeanbrun Lyon : les informations clés
Période d’acquisition : du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 ;
Zonage : Lyon est classée en zone A ;
Biens : logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs ;
Location : nue et utilisée comme résidence principale ;
Engagement : neuf ans minimum ;
Ancien : travaux répondant aux critères légaux, avec notamment une voie prévoyant au moins 30 % du prix d’acquisition en travaux d’amélioration ;
Amortissement neuf : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % ;
Amortissement ancien : 3 %, 3,5 % ou 4 % ;
Plafond annuel : 8 000 €, pouvant être porté à 10 000 € ou 12 000 € sous conditions ;
Prix moyen appartement : environ 4 663 €/m² au 1er juillet 2026 ;
Loyer moyen appartement : environ 17,5 €/m²/mois ;
Rendement brut théorique libre : environ 4,50 % ;
Particularité lyonnaise : encadrement des loyers applicable au moment de la rédaction.
Le rendement calculé avec le loyer moyen du marché libre ne correspond pas automatiquement au rendement d’un projet Jeanbrun. Le plafond fiscal et, à Lyon, les règles locales d’encadrement des loyers doivent être vérifiés avant toute acquisition.
La loi Jeanbrun est-elle applicable à Lyon ?
Oui. Le dispositif concerne les logements collectifs situés en France et Lyon est classée en zone A. Un appartement lyonnais peut donc être éligible dans le neuf ou dans l’ancien rénové lorsqu’il respecte toutes les conditions prévues par la loi.
Le classement en zone A est particulièrement important puisqu’il intervient dans la détermination des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Ces barèmes doivent être contrôlés avec les valeurs applicables au moment de la mise en location.
Quelles conditions respecter à Lyon ?
Acheter pendant la période éligible
L’acquisition doit être réalisée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Pour les logements construits directement par le contribuable, les règles prévues par le texte doivent également être respectées.
Choisir un logement collectif
Le dispositif vise les logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs. Une maison individuelle classique n’entre donc pas dans le champ de l’amortissement Jeanbrun.
Louer le logement nu
Le logement doit être loué sans mobilier dans le cadre d’une location nue. Il n’est donc pas possible d’utiliser simultanément le statut LMNP pour le même logement pendant l’engagement Jeanbrun.
Louer comme résidence principale
Le locataire doit occuper le logement comme résidence principale. La location touristique, saisonnière ou de courte durée n’est pas compatible avec cet engagement.
Respecter neuf années de location
L’investisseur s’engage à louer le logement pendant une durée minimale de neuf ans. Une revente anticipée peut remettre en cause l’avantage fiscal, sauf dans les situations prévues par la loi.
Mettre le logement en location dans les délais
La mise en location doit intervenir dans le délai légal applicable après l’achèvement du logement, des travaux ou l’acquisition lorsque celle-ci est postérieure.
Respecter les plafonds de loyer Jeanbrun
Le loyer n’est pas totalement libre. Il dépend notamment du zonage, de la surface du logement et du niveau de location choisi : intermédiaire, social ou très social.
Tenir compte de l’encadrement des loyers à Lyon
Au moment de la rédaction de ce guide en août 2026, Lyon fait également partie des communes soumises à l’encadrement des loyers. Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré correspondant au logement.
Le barème dépend notamment du secteur géographique, du nombre de pièces, de l’époque de construction et du caractère vide ou meublé du logement. Pour un investissement Jeanbrun, il faut donc comparer le plafond fiscal du dispositif avec le plafond local applicable au bien et retenir la contrainte réellement applicable.
Attention : l’expérimentation lyonnaise est annoncée jusqu’au 25 novembre 2026. Une prolongation ou une modification réglementaire doit être vérifiée pour les baux conclus après cette date.
Vérifier les ressources du locataire
Le revenu fiscal de référence du foyer locataire doit respecter le plafond correspondant à la localisation du logement, au niveau de location choisi et à la composition du ménage.
Ne pas louer à un proche interdit
Le logement ne peut notamment pas être loué à un membre du foyer fiscal du propriétaire ni à certains parents ou alliés jusqu’au deuxième degré inclus.
Utiliser le régime réel
L’amortissement Jeanbrun intervient dans la catégorie des revenus fonciers au régime réel. L’option doit être exercée conformément aux modalités prévues par la loi.
Conserver les justificatifs
Bail, avis d’imposition du locataire, factures de travaux, diagnostics, attestations et documents liés au logement doivent être conservés afin de pouvoir justifier l’éligibilité du projet.
Quels logements sont éligibles à Lyon ?
Appartement neuf ou VEFA
Un appartement neuf situé dans un immeuble collectif lyonnais peut être éligible au dispositif. Le prix demandé par le promoteur doit cependant être comparé aux prix de l’ancien, au plafond de loyer réellement applicable, aux charges de copropriété et au potentiel de revente.
À Lyon, où le prix moyen des appartements dépasse 4 600 €/m², une défiscalisation intéressante ne suffit pas à compenser un prix d’achat excessif.
Appartement ancien avec travaux
La loi prévoit également une voie pour certains logements anciens fortement rénovés. Les travaux doivent respecter les conditions légales et peuvent notamment devoir représenter au moins 30 % du prix d’acquisition dans la voie correspondante.
audit énergétique ou étude technique ;
devis détaillés avant acquisition ;
calcul du montant de travaux éligibles ;
vérification du seuil de 30 % lorsque celui-ci s’applique ;
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun à Lyon ?
La valeur du foncier est exclue forfaitairement à hauteur de 20 %. De manière simplifiée, la base amortissable correspond donc à 80 % du montant retenu pour le calcul.
Base amortissable simplifiée = montant retenu × 80 %.
Type de logement
Intermédiaire
Social
Très social
Neuf / VEFA
3,5 %
4,5 %
5,5 %
Ancien éligible
3 %
3,5 %
4 %
Le niveau bénéficiant du taux d’amortissement le plus élevé n’est pas nécessairement le plus rentable. Une location sociale ou très sociale peut imposer un loyer inférieur. Il faut donc comparer l’économie fiscale obtenue avec la perte éventuelle de revenus locatifs.
Les déductions au titre des amortissements sont également soumises à un plafond annuel de 8 000 € par foyer fiscal, pouvant être porté sous conditions à 10 000 € pour la location sociale ou à 12 000 € pour la location très sociale.
Ces montants représentent l’amortissement théorique lié au bien. Le montant effectivement déductible doit ensuite respecter le plafond annuel applicable au foyer fiscal et les autres règles fiscales du dispositif.
Exemple d’un appartement ancien rénové à Lyon
Prenons maintenant un appartement ancien acheté 185 000 € nécessitant 60 000 € de travaux. Les travaux représentent environ 32,4 % du prix d’acquisition.
Dans l’ancien lyonnais, cette stratégie peut être intéressante lorsque la décote liée aux travaux permet d’acheter sensiblement sous le prix d’un logement rénové comparable. Il faut cependant intégrer le risque de dépassement du budget travaux et les éventuels travaux futurs de copropriété.
La loi Jeanbrun est-elle rentable à Lyon ?
Au 1er juillet 2026, le prix moyen estimé d’un appartement à Lyon était d’environ 4 663 €/m², avec une fourchette indicative comprise entre 3 182 et 6 164 €/m² selon les adresses. Le loyer moyen d’un appartement était estimé à environ 17,5 €/m² par mois.
Ce rendement constitue seulement un indicateur avant charges, fiscalité, financement et plafonnement du loyer. Il ne doit donc pas être utilisé directement pour juger la rentabilité d’un investissement Jeanbrun.
À Lyon, le calcul doit notamment intégrer le prix réellement négocié, le plafond Jeanbrun, l’encadrement local des loyers lorsqu’il est applicable, les charges de copropriété, la taxe foncière, le coût du crédit, la vacance, les travaux et la stratégie de revente.
Les arrondissements les moins chers peuvent offrir un rapport prix/loyer plus favorable, tandis que les secteurs les plus centraux ou patrimoniaux nécessitent généralement un budget supérieur et offrent souvent un rendement brut plus faible.
Marché immobilier de Lyon : chiffres utiles
519 127 habitants en 2023 ;
272 347 ménages ;
321 274 logements ;
9,3 % de logements vacants ;
33,4 % de ménages propriétaires de leur résidence principale ;
343 084 emplois au lieu de travail ;
+0,1 % par an de croissance moyenne de la population entre 2017 et 2023.
Lyon dispose d’un marché locatif important porté par une population nombreuse, un bassin d’emploi majeur, les universités, les écoles, les pôles hospitaliers et de nombreuses entreprises. Les petites et moyennes surfaces peuvent intéresser étudiants et jeunes actifs, tandis que les T2 et T3 en location nue peuvent mieux correspondre à une stratégie Jeanbrun de longue durée.
Dans quels quartiers investir avec la loi Jeanbrun à Lyon ?
Le prix immobilier varie fortement entre les neuf arrondissements. Au 1er juillet 2026, les appartements étaient notamment plus accessibles dans les 8e et 9e arrondissements que dans les 1er, 2e, 4e ou 6e. Le choix doit néanmoins toujours être effectué à l’échelle de la rue, du logement et de l’immeuble.
Quartier / secteur
Profil
Stratégie à étudier
Part-Dieu / Lyon 3e
emplois, transports et forte mobilité
T2 pour actifs en location nue
Gerland / Lyon 7e
universités, entreprises et transports
T2/T3 ou ancien rénové
Monplaisir / Bachut / Lyon 8e
résidentiel et prix plus modérés
T2/T3 pour actifs et couples
Vaise / Lyon 9e
métro, emplois et prix accessibles
T2/T3 en location intermédiaire
Croix-Rousse / Lyon 4e
quartier recherché et patrimonial
ancien rénové après étude du prix
Presqu’île / Lyon 1er et 2e
emplacement central et prix élevés
stratégie patrimoniale plutôt que rendement maximal
Lyon 5e
marché résidentiel hétérogène
T2/T3 proche transports
Lyon 6e
secteur haut de gamme et prix élevés
projet patrimonial avec forte sélection du bien
Une moyenne d’arrondissement ne remplace jamais l’analyse de la rue, de l’immeuble et du loyer réellement autorisé.
Part-Dieu et Lyon 3e
Le troisième arrondissement bénéficie de la gare Part-Dieu, d’un important quartier d’affaires, de commerces et d’un réseau de transports très développé. Un T2 bien placé peut cibler des actifs recherchant une résidence principale proche de leur lieu de travail.
Le prix moyen de l’arrondissement reste toutefois élevé. Il faut donc vérifier si le loyer plafonné permet de conserver une rentabilité suffisante après charges et crédit.
Gerland et Lyon 7e
Le septième arrondissement constitue un secteur à étudier pour sa combinaison d’universités, de pôles d’emploi, de métro et de tramway. Au 1er juillet 2026, le prix moyen d’un appartement y était estimé autour de 4 629 €/m² et le loyer moyen autour de 16,9 €/m² par mois.
Un T2 ou un petit T3 peut correspondre à une location nue de longue durée, mais le plafond de loyer applicable doit être calculé avant de fixer le prix maximal d’acquisition.
Monplaisir, Bachut et Lyon 8e
Le huitième arrondissement offre un ticket d’entrée généralement inférieur à celui des arrondissements centraux. Le prix moyen d’un appartement était estimé autour de 3 756 €/m² au 1er juillet 2026, pour un loyer moyen d’environ 16,2 €/m².
Cette différence entre prix d’achat et loyer peut rendre certains secteurs intéressants pour rechercher davantage de rendement. La proximité du métro, du tramway et des pôles universitaires ou hospitaliers reste déterminante.
Vaise et Lyon 9e
Le neuvième arrondissement fait également partie des secteurs relativement accessibles de Lyon. Le prix moyen d’un appartement était estimé autour de 3 792 €/m² et le loyer moyen autour de 15,8 €/m² par mois au 1er juillet 2026.
Vaise, Gorge de Loup et les secteurs proches du métro peuvent être étudiés pour des T2 ou T3 destinés à des actifs. La qualité exacte de la rue et de la copropriété reste cependant essentielle.
Croix-Rousse et Lyon 4e
La Croix-Rousse bénéficie d’une identité forte et d’une demande résidentielle importante. Les prix d’achat y sont toutefois supérieurs à ceux des 8e et 9e arrondissements.
La stratégie Jeanbrun peut surtout être étudiée sur un appartement ancien nécessitant une rénovation importante, à condition que le prix avant travaux permette de conserver une marge de sécurité.
Presqu’île et Lyon 1er/2e
Les secteurs centraux de la Presqu’île bénéficient d’un emplacement patrimonial recherché, mais affichent également certains des prix immobiliers les plus élevés de Lyon.
Un investissement Jeanbrun y relève davantage d’une stratégie patrimoniale que d’une recherche de rendement brut maximal. Le prix au mètre carré doit être particulièrement bien négocié.
Encadrement des loyers et loi Jeanbrun à Lyon : quel plafond appliquer ?
Lyon présente une particularité importante : l’investisseur peut être confronté à deux contraintes différentes sur le montant du loyer.
Le plafond de loyer prévu par le dispositif Jeanbrun selon le niveau choisi.
Le plafond issu de l’encadrement des loyers applicable à Lyon lorsque ce dispositif est en vigueur.
Avant l’achat, il faut donc déterminer le loyer réellement autorisé et non utiliser uniquement le loyer observé dans les annonces immobilières.
Pour une simulation prudente, le prix d’achat doit être calculé à partir du loyer légalement applicable au logement et non à partir du meilleur loyer espéré.
À Lyon, le LMNP peut rester intéressant pour les petites surfaces destinées aux étudiants et aux actifs mobiles. Jeanbrun peut davantage correspondre aux investisseurs souhaitant louer nu pendant une longue durée et bénéficier du nouvel amortissement applicable aux revenus fonciers.
Consultez notre guide du statut LMNP et notre dossier sur l’amortissement LMNP.
Comparer Lyon aux autres villes Jeanbrun d’Auvergne-Rhône-Alpes
Lyon se distingue de ces marchés par des prix d’achat élevés et une forte tension locative. Le rendement brut y est généralement plus limité, ce qui rend la négociation du prix, la fiscalité et la valeur patrimoniale du bien particulièrement importantes.
Travaux, DPE et copropriété à Lyon
Dans l’ancien, l’analyse technique peut être aussi importante que la fiscalité. De nombreux immeubles lyonnais présentent des caractéristiques très différentes selon leur époque de construction.
L’avantage procuré par l’amortissement ne doit pas être étudié uniquement année par année. Les amortissements pratiqués et leur traitement fiscal doivent être intégrés dans une simulation couvrant toute la durée de détention du logement et sa revente.
Un investissement pouvant être conservé neuf ans, quinze ans ou davantage doit donc être analysé en comparant l’économie fiscale pendant la location avec le capital restant dû, la valeur de revente estimée et la fiscalité de sortie.
Les erreurs à éviter avec la loi Jeanbrun à Lyon
acheter uniquement pour obtenir une économie d’impôt ;
payer trop cher un programme neuf ;
confondre loyer de marché et plafond Jeanbrun ;
oublier l’encadrement des loyers lyonnais ;
utiliser un loyer d’annonce dans sa simulation sans vérifier sa légalité ;
oublier le plafond de ressources du locataire ;
choisir automatiquement le taux d’amortissement maximal ;
sous-estimer les charges de copropriété ;
sous-estimer le coût d’une rénovation ;
ignorer le DPE ;
louer le logement meublé pendant l’engagement ;
revendre avant neuf ans sans vérifier les conséquences ;
négliger la fiscalité à la revente ;
raisonner uniquement à l’échelle de l’arrondissement et non de la rue.
Comment analyser un projet Jeanbrun à Lyon ?
Définir le budget total disponible.
Choisir entre logement neuf et ancien rénové.
Vérifier que le bâtiment est éligible.
Contrôler le zonage applicable.
Analyser l’arrondissement puis la rue.
Étudier la copropriété.
Calculer le plafond de loyer Jeanbrun.
Vérifier l’encadrement des loyers applicable à Lyon.
Retenir le loyer réellement autorisé.
Vérifier les plafonds de ressources du locataire.
Sécuriser le budget travaux.
Calculer la base amortissable.
Calculer l’amortissement annuel.
Appliquer le plafond annuel d’amortissement du foyer.
Intégrer mensualité de crédit, assurance et intérêts.
Oui. Un logement collectif situé à Lyon peut bénéficier du dispositif lorsqu’il respecte toutes les conditions nationales.
Lyon est-elle en zone A ?
Oui. Lyon est classée en zone A dans le zonage ABC actuellement en vigueur.
Quelle est la période d’acquisition ?
Les acquisitions concernées par le dispositif doivent être réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Peut-on acheter une maison à Lyon avec la loi Jeanbrun ?
Une maison individuelle classique n’entre pas dans le champ du dispositif, qui vise les logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs.
Peut-on investir dans l’ancien à Lyon ?
Oui. Certains logements anciens fortement rénovés peuvent être éligibles lorsque les travaux respectent les critères légaux, notamment le seuil de 30 % du prix d’acquisition dans la voie correspondante.
Quel est le taux d’amortissement Jeanbrun ?
Il varie de 3 % à 5,5 % selon que le logement est neuf ou ancien éligible et selon son affectation en location intermédiaire, sociale ou très sociale.
Quel est le plafond annuel d’amortissement ?
La somme des déductions au titre des amortissements concernés est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce montant peut être porté à 10 000 € ou 12 000 € lorsque les conditions prévues pour les locations sociales ou très sociales sont respectées.
Le loyer est-il libre à Lyon ?
Non. Un investissement Jeanbrun doit respecter le plafond de loyer du dispositif. À Lyon, il faut également contrôler les règles locales d’encadrement des loyers lorsqu’elles sont applicables.
L’encadrement des loyers s’applique-t-il à Lyon en 2026 ?
Oui au moment de la rédaction de ce guide en août 2026. L’expérimentation en vigueur à Lyon et Villeurbanne est annoncée jusqu’au 25 novembre 2026. Son éventuelle prolongation doit être vérifiée pour les baux conclus ultérieurement.
Peut-on faire du LMNP avec un logement Jeanbrun ?
Pas pendant l’engagement Jeanbrun, puisque le logement doit être loué nu comme résidence principale.
Jeanbrun est-il plus rentable que le LMNP à Lyon ?
Pas systématiquement. Le résultat dépend du prix d’achat, du loyer réellement autorisé, du financement, des charges, de la fiscalité et de la durée de détention. Les deux stratégies doivent être simulées avec le même bien et les mêmes hypothèses.
Quel rendement locatif peut-on obtenir à Lyon ?
Avec un prix moyen d’appartement estimé à 4 663 €/m² et un loyer moyen de 17,5 €/m² par mois au 1er juillet 2026, le rendement brut théorique du marché libre est d’environ 4,50 %. Le rendement réel d’un projet Jeanbrun peut être différent en raison des plafonds de loyer, des charges et de la fiscalité.
Faites étudier votre projet loi Jeanbrun à Lyon
Un amortissement fiscal intéressant ne peut pas compenser un appartement acheté trop cher, un loyer trop faible, une copropriété coûteuse ou une mauvaise stratégie de sortie.
À Lyon, l’analyse doit également tenir compte du double effet possible du plafond Jeanbrun et de l’encadrement local des loyers. Le calcul du loyer réellement applicable doit donc être effectué avant de déterminer le prix maximal que vous êtes prêt à payer.
Cash Flow Positif peut analyser l’arrondissement, le quartier, le prix d’achat, les travaux, le plafond de loyer, l’encadrement local, le financement et la fiscalité de votre projet. Prenez rendez-vous avec un expert.
