Dispositif Jeanbrun et SCI : conditions et fiscalité en 2026
Le dispositif Jeanbrun, officiellement appelé Relance logement, peut être utilisé pour un investissement réalisé par l’intermédiaire d’une société civile immobilière.
Cette possibilité concerne uniquement les sociétés qui ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés. En pratique, une SCI relevant de l’impôt sur le revenu peut donc acquérir un logement éligible, le louer nu et permettre à ses associés de bénéficier de l’amortissement Jeanbrun selon leurs droits dans la société.
L’utilisation d’une SCI ajoute toutefois plusieurs contraintes. Les associés doivent conserver leurs parts pendant toute la période d’engagement, le logement ne peut pas être loué librement à l’un d’eux et le démembrement des titres peut empêcher l’application de l’avantage fiscal.
Dans cet article, nous expliquons les conditions à respecter pour investir avec le dispositif Jeanbrun par l’intermédiaire d’une SCI.
Pour comprendre le fonctionnement général du mécanisme, consultez notre guide complet du dispositif Jeanbrun.
Une SCI peut-elle bénéficier du dispositif Jeanbrun ?
Oui. Le dispositif peut s’appliquer lorsque le logement appartient à une société qui n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés.
La loi prévoit expressément cette possibilité pour les logements neufs et pour les logements anciens éligibles avec travaux.
La société doit respecter les mêmes obligations qu’un propriétaire investissant directement :
- acquérir un logement éligible pendant la période prévue ;
- investir dans un bâtiment d’habitation collectif ;
- louer le logement nu ;
- affecter le bien à la résidence principale du locataire ;
- respecter un engagement locatif d’au moins neuf ans ;
- appliquer les plafonds de loyers ;
- vérifier les ressources du locataire ;
- mettre le logement en location dans le délai requis ;
- exercer l’option fiscale applicable au logement.
Chaque associé souhaitant bénéficier de la déduction doit également conserver la totalité de ses parts jusqu’à la fin de la période d’engagement.
SCI à l’IR ou SCI à l’IS : laquelle est éligible ?
Le dispositif Jeanbrun est réservé aux sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés.
Il peut donc être utilisé par une SCI relevant de l’impôt sur le revenu.
Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ne bénéficie pas de l’amortissement Jeanbrun. Elle applique ses propres règles comptables et fiscales pour déterminer son résultat imposable.
| Régime de la SCI | Éligibilité au dispositif Jeanbrun |
|---|---|
| SCI à l’impôt sur le revenu | Oui, sous réserve de respecter toutes les conditions |
| SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés | Non |
| SCI soumise de plein droit à l’impôt sur les sociétés | Non |
Avant l’acquisition, il faut donc vérifier le régime fiscal exact de la société.
Une SCI ayant volontairement opté pour l’impôt sur les sociétés ne peut pas appliquer Jeanbrun simplement parce que ses associés sont des particuliers.
Comment fonctionne une SCI à l’impôt sur le revenu ?
Une SCI relevant de l’impôt sur le revenu n’est généralement pas imposée directement sur son bénéfice locatif.
Elle calcule son résultat foncier, puis chaque associé déclare la quote-part correspondant à ses droits dans la société.
Si un associé détient 40 % des parts, il déclare en principe 40 % du résultat foncier qui lui est attribué.
La SCI dépose chaque année une déclaration de résultats, généralement au moyen du formulaire 2072 adapté à sa situation. Les associés particuliers reportent ensuite leur quote-part de revenus fonciers sur leur propre déclaration.
Le fonctionnement simplifié est le suivant :
- la SCI encaisse les loyers ;
- elle déduit les charges admises ;
- elle applique l’amortissement Jeanbrun dans les conditions prévues ;
- elle calcule son résultat foncier ;
- le résultat est réparti entre les associés selon leurs droits ;
- chaque associé déclare sa quote-part.
Les modalités et cases déclaratives propres au nouveau dispositif devront être vérifiées sur les formulaires applicables aux revenus de l’année concernée.
Qui bénéficie réellement de l’amortissement ?
Le logement appartient à la SCI, mais l’imposition du résultat foncier intervient au niveau des associés lorsque la société relève de l’impôt sur le revenu.
L’amortissement vient d’abord réduire le résultat foncier généré par le logement.
Le résultat obtenu est ensuite réparti entre les associés selon leurs droits dans la SCI.
Exemple
Une SCI détient un appartement éligible au dispositif Jeanbrun.
Son résultat avant amortissement est de 8 000 €.
L’amortissement annuel applicable est de 6 000 €.
Le résultat après amortissement est donc de :
8 000 € moins 6 000 € = 2 000 €
La SCI comprend deux associés :
- associé A : 60 % des parts ;
- associé B : 40 % des parts.
La répartition du résultat est la suivante :
| Associé | Quote-part | Revenu foncier attribué |
|---|---|---|
| Associé A | 60 % | 1 200 € |
| Associé B | 40 % | 800 € |
Sans l’amortissement, les associés auraient déclaré respectivement 4 800 € et 3 200 € de revenus fonciers.
Les associés doivent-ils conserver leurs parts ?
Oui.
L’associé qui souhaite bénéficier de la déduction Jeanbrun doit s’engager à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de la période de location.
L’engagement locatif est d’au moins neuf ans.
Un associé ne doit donc pas céder tout ou partie de ses parts avant la fin de cette période sans avoir préalablement étudié les conséquences fiscales.
La règle concerne notamment :
- la vente de parts à un tiers ;
- la vente de parts à un autre associé ;
- la transmission volontaire de titres ;
- certaines opérations de restructuration du capital ;
- le retrait d’un associé ;
- le rachat de parts par la société.
La loi impose la conservation de la totalité des titres détenus par le porteur de parts pendant la période d’engagement.
Que se passe-t-il si un associé vend une partie de ses parts ?
La vente d’une partie des titres avant la fin de l’engagement peut constituer un non-respect de l’obligation de conservation.
L’associé concerné s’expose alors à une remise en cause de l’avantage fiscal dont il a bénéficié.
Avant toute modification du capital, il faut vérifier :
- la date exacte de fin de l’engagement ;
- le montant des amortissements déjà déduits ;
- la situation de l’associé sortant ;
- les conséquences pour les autres associés ;
- les clauses des statuts ;
- les règles fiscales applicables à la cession.
Une cession entre associés ne doit pas être considérée comme automatiquement neutre. Le texte impose au porteur de conserver la totalité de ses titres, quelle que soit l’identité de l’acquéreur.
La SCI doit-elle conserver le logement pendant neuf ans ?
La SCI doit maintenir le logement en location pendant toute la durée de l’engagement.
La vente du bien avant l’expiration de cette période peut entraîner la reprise des amortissements précédemment déduits.
La société doit également continuer à respecter :
- la location nue ;
- l’utilisation comme résidence principale ;
- les plafonds de loyers ;
- les plafonds de ressources ;
- la location effective et continue ;
- les règles relatives au locataire.
La conservation des parts par les associés ne suffit pas si la SCI vend le logement ou cesse de le louer dans les conditions prévues.
Pour anticiper les conséquences d’une cession, consultez notre article sur la revente et la plus-value d’un logement Jeanbrun.
La SCI peut-elle louer le logement à un associé ?
La location à un associé présente une restriction importante.
Lorsque le logement appartenant à la SCI est loué à l’un de ses associés, cet associé ne peut pas bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement Jeanbrun.
La même règle s’applique lorsque le logement est loué :
- à un membre du foyer fiscal de l’associé ;
- à un parent de l’associé jusqu’au deuxième degré inclus ;
- à un allié de l’associé jusqu’au deuxième degré inclus.
La loi vise directement l’associé concerné par ce lien avec le locataire.
Quels membres de la famille sont concernés ?
L’interdiction vise les parents et alliés jusqu’au deuxième degré inclus.
Sont notamment concernés :
- les parents ;
- les enfants ;
- les grands-parents ;
- les petits-enfants ;
- les frères et sœurs ;
- certains membres de la famille du conjoint ou partenaire selon le lien d’alliance.
Exemple
Une SCI est détenue à parts égales par Paul et Julie.
La SCI loue le logement au fils de Paul.
Paul ne peut pas bénéficier de la déduction Jeanbrun liée au logement, car le locataire est son enfant.
La situation de Julie doit être analysée séparément, puisque la loi vise l’associé dont le locataire est un proche interdit.
Dans une telle configuration, la répartition fiscale devient complexe. Il est préférable de choisir un locataire sans lien avec les associés afin d’éviter toute contestation.
Peut-on louer à un associé qui ne bénéficie pas de l’amortissement ?
Le texte indique que l’associé locataire ne peut pas bénéficier de la déduction.
Cela ne signifie pas qu’une location à un associé constitue la stratégie la plus sûre.
Une telle situation peut compliquer :
- le calcul du résultat attribué à chaque associé ;
- le suivi de l’amortissement ;
- la justification de la location ;
- la répartition des avantages entre associés ;
- les relations internes à la SCI ;
- la déclaration fiscale.
Pour sécuriser le dispositif, il est recommandé de louer le logement à une personne totalement extérieure aux associés, à leurs foyers fiscaux et aux proches visés par la loi.
Les parts de SCI peuvent-elles être démembrées ?
En principe, non pour bénéficier de l’avantage.
La déduction Jeanbrun n’est pas applicable aux revenus provenant de titres dont le droit de propriété est démembré.
Une séparation entre nue-propriété et usufruit des parts peut donc empêcher l’utilisation de l’amortissement.
Cette règle concerne notamment :
- une donation de la nue-propriété des parts ;
- une conservation de l’usufruit par les parents ;
- un démembrement organisé avant l’investissement ;
- certaines transmissions patrimoniales réalisées pendant l’engagement.
La loi prévoit une exception lorsque le démembrement résulte du décès de l’un des époux soumis à une imposition commune. Le conjoint survivant attributaire des titres ou titulaire de leur usufruit peut demander la reprise du dispositif pour la période restant à courir.
Peut-on donner les parts à ses enfants pendant l’engagement ?
Une donation entraîne une transmission des titres et peut également créer un démembrement lorsque seule la nue-propriété est donnée.
Cette opération peut remettre en cause :
- l’engagement de conservation ;
- l’éligibilité des titres ;
- le bénéfice futur de l’amortissement ;
- les amortissements déjà déduits.
Un projet de donation doit donc être étudié avant l’acquisition si la transmission familiale est prévue à court ou moyen terme.
Le dispositif Jeanbrun peut être peu adapté à un investisseur qui envisage de transmettre rapidement ses parts.
La SCI peut-elle acheter un logement neuf ?
Oui.
Une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés peut bénéficier du dispositif pour un logement :
- acquis neuf ;
- acquis en vente en l’état futur d’achèvement ;
- construit dans les conditions prévues.
Le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif et être acquis pendant la période d’application du dispositif.
La base amortissable correspond au prix d’acquisition net de frais, diminué forfaitairement de 20 % représentant la valeur du foncier.
Dans le neuf, les taux sont :
| Niveau de location | Taux annuel |
|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % |
| Sociale | 4,5 % |
| Très sociale | 5,5 % |
Le calcul complet est présenté dans notre guide sur l’amortissement Jeanbrun.
La SCI peut-elle acheter un logement ancien ?
Oui, si le logement et les travaux remplissent les conditions spécifiques au dispositif.
L’opération doit notamment concerner :
- un logement faisant l’objet de travaux concourant à la production d’un immeuble neuf ;
- ou un logement dont les travaux d’amélioration représentent au moins 30 % du prix d’acquisition et satisfont aux critères d’une réhabilitation lourde.
Dans l’ancien, les taux sont :
| Niveau de location | Taux annuel |
|---|---|
| Intermédiaire | 3 % |
| Sociale | 3,5 % |
| Très sociale | 4 % |
La SCI doit conserver tous les justificatifs relatifs aux travaux, à leur montant et au résultat technique obtenu.
Retrouvez les conditions détaillées dans notre article sur Jeanbrun dans l’ancien avec travaux.
Comment calculer l’amortissement dans une SCI ?
Le calcul dépend du type de logement.
Dans le neuf
Base amortissable = prix d’acquisition net de frais × 80 %
Dans l’ancien
Base amortissable = prix d’acquisition net de frais majoré des travaux retenus × 80 %
Le taux correspondant au niveau de location est ensuite appliqué à la base.
Exemple
Une SCI acquiert un appartement neuf pour 250 000 €, hors frais d’acquisition.
Le logement est affecté à la location intermédiaire.
La base amortissable est de :
250 000 € × 80 % = 200 000 €
L’amortissement théorique est de :
200 000 € × 3,5 % = 7 000 €
La SCI peut donc déduire un amortissement théorique de 7 000 € pour déterminer son résultat foncier, sous réserve du plafond applicable et du respect de toutes les conditions.
Comment s’applique le plafond annuel avec une SCI ?
La somme des amortissements Jeanbrun est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal.
Ce plafond peut atteindre :
- 10 000 € lorsque les conditions de la location sociale sont remplies ;
- 12 000 € lorsque les conditions de la location très sociale sont remplies.
Le plafond ne doit pas être confondu avec le montant calculé au niveau du logement ou de la SCI.
Lorsqu’un associé détient plusieurs investissements Jeanbrun, directement ou par l’intermédiaire de sociétés, l’ensemble de ses déductions doit être pris en compte pour apprécier la limite applicable à son foyer fiscal.
La loi fixe en effet le plafond par foyer fiscal et non par logement ou par société.
Exemple
Un associé bénéficie :
- de 4 000 € d’amortissement par l’intermédiaire d’une première SCI ;
- de 3 000 € par l’intermédiaire d’une seconde SCI ;
- de 2 500 € pour un logement détenu directement.
Le total théorique atteint 9 500 €.
Si le foyer relève du plafond général de 8 000 €, la déduction totale doit être limitée à 8 000 €.
Créer plusieurs SCI ne permet donc pas de multiplier le plafond fiscal.
Quelle répartition entre les associés ?
Le résultat de la SCI est réparti entre les associés selon leurs droits dans les bénéfices.
La répartition correspond généralement à la proportion de parts détenues, sauf organisation statutaire particulière compatible avec les règles juridiques et fiscales.
Exemple
Une SCI possède trois associés :
| Associé | Parts détenues |
|---|---|
| Associé A | 50 % |
| Associé B | 30 % |
| Associé C | 20 % |
Le résultat foncier après amortissement est de 5 000 €.
La répartition est la suivante :
| Associé | Revenu foncier déclaré |
|---|---|
| Associé A | 2 500 € |
| Associé B | 1 500 € |
| Associé C | 1 000 € |
Chaque associé déclare sa quote-part selon son propre taux d’imposition.
Tous les associés doivent-ils être imposés de la même manière ?
Non.
Chaque associé est imposé selon sa propre situation fiscale.
Deux associés détenant chacun 50 % de la SCI peuvent donc obtenir une économie d’impôt différente.
Exemple
L’amortissement réduit la part de résultat attribuée à chaque associé de 3 000 €.
- L’associé A est imposé dans la tranche de 11 %.
- L’associé B est imposé dans la tranche de 41 %.
L’économie fiscale procurée par la même déduction sera généralement plus importante pour l’associé B.
Il faut donc réaliser une simulation individuelle pour chaque foyer fiscal.
Consultez notre simulation du dispositif Jeanbrun pour comprendre l’effet de la tranche marginale d’imposition.
Qui exerce l’option Jeanbrun ?
Le bénéfice du dispositif est subordonné à une option irrévocable pour le logement.
Cette option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration relative :
- à l’année d’achèvement du logement neuf ;
- à l’année d’acquisition si elle est postérieure ;
- à l’année d’achèvement des travaux dans l’ancien ;
- à l’année d’acquisition si elle est postérieure aux travaux.
Lorsque le bien appartient à une SCI, la société et les associés doivent accomplir les formalités prévues par les déclarations fiscales applicables.
Les formulaires détaillés relatifs aux revenus perçus en 2026 seront utilisés lors de la campagne déclarative suivante. Il faudra vérifier les annexes et engagements demandés par l’administration avant leur dépôt.
L’option étant irrévocable pour le logement, la décision doit être approuvée et documentée par la SCI avant la première déclaration.
Faut-il prévoir une décision en assemblée générale ?
Il est recommandé de formaliser le choix du dispositif Jeanbrun dans une décision collective des associés.
Le procès-verbal peut notamment préciser :
- l’identité du logement ;
- la date d’acquisition ;
- le niveau de location choisi ;
- la durée d’engagement ;
- l’option pour l’amortissement ;
- l’obligation de conservation des parts ;
- l’interdiction de louer à certains associés ou proches ;
- les modalités de suivi des plafonds ;
- la personne chargée des déclarations.
Cette formalisation ne remplace pas les obligations fiscales, mais elle permet de démontrer que les associés ont été informés des contraintes du dispositif.
Quelles obligations déclaratives pour la SCI ?
Une SCI soumise aux revenus fonciers doit déposer chaque année une déclaration de résultats.
Selon sa situation, elle utilise une déclaration 2072-S ou 2072-C et ses annexes.
La société doit notamment déclarer :
- les loyers encaissés ;
- les charges déductibles ;
- les intérêts d’emprunt ;
- les éléments nécessaires au calcul de l’amortissement ;
- le résultat foncier ;
- la répartition entre les associés.
Chaque associé particulier déclare ensuite sa quote-part sur sa déclaration de revenus fonciers et sur sa déclaration générale de revenus.
Un tableau de suivi spécifique doit être conservé pour chaque logement Jeanbrun.
Quels documents la SCI doit-elle conserver ?
La SCI doit être en mesure de justifier l’éligibilité du logement et le respect des engagements.
Elle doit notamment conserver :
- l’acte authentique d’acquisition ;
- les statuts de la société ;
- le registre des associés ;
- la répartition du capital ;
- les engagements de conservation des parts ;
- les procès-verbaux d’assemblée ;
- les documents relatifs à l’option fiscale ;
- les factures de travaux ;
- les preuves de paiement ;
- les autorisations administratives ;
- les baux ;
- les justificatifs de ressources des locataires ;
- les calculs de plafonds de loyers ;
- les déclarations 2072 ;
- les déclarations transmises aux associés ;
- le tableau des amortissements ;
- le suivi du plafond par foyer fiscal.
La SCI doit également mettre à jour ses documents lorsqu’un locataire change ou lorsque la répartition du capital évolue.
Quels sont les avantages d’une SCI pour un investissement Jeanbrun ?
La SCI peut présenter plusieurs avantages patrimoniaux et organisationnels.
Elle permet notamment :
- d’investir à plusieurs ;
- de définir les pouvoirs du gérant ;
- d’organiser les décisions collectives ;
- de répartir les droits entre associés ;
- de faciliter la gestion d’un patrimoine commun ;
- de préparer une transmission à long terme ;
- de centraliser plusieurs investissements locatifs.
Elle peut également éviter certaines difficultés propres à l’indivision, puisque les règles de fonctionnement sont définies par les statuts.
Ces avantages doivent toutefois être comparés aux contraintes supplémentaires du dispositif Jeanbrun.
Quelles sont les limites de la SCI avec Jeanbrun ?
L’utilisation d’une SCI entraîne notamment :
- des frais de constitution ;
- des obligations administratives annuelles ;
- une déclaration fiscale propre à la société ;
- une gestion collective ;
- un engagement de conservation des parts ;
- des restrictions sur la location à un associé ;
- des difficultés en cas de sortie anticipée ;
- une incompatibilité avec le démembrement des titres ;
- un suivi du plafond au niveau de chaque foyer fiscal.
La SCI peut aussi être inadaptée lorsque les associés ont des objectifs différents.
Un associé peut souhaiter vendre rapidement, tandis qu’un autre veut conserver le logement pendant quinze ans. L’engagement Jeanbrun réduit alors la flexibilité de la structure.
Que se passe-t-il en cas de départ d’un associé ?
Le départ d’un associé peut prendre plusieurs formes :
- vente de ses parts ;
- rachat de ses titres par un autre associé ;
- réduction de capital ;
- retrait autorisé par les statuts ;
- donation ;
- transmission à la suite d’un décès.
Toute opération réalisée avant la fin de l’engagement doit être étudiée avec un professionnel.
La vente volontaire des parts peut remettre en cause l’obligation de conservation.
En cas de décès de l’un des époux soumis à une imposition commune, la loi prévoit une possibilité de reprise du dispositif par le conjoint survivant dans les conditions prévues.
Que se passe-t-il si la SCI passe à l’impôt sur les sociétés ?
Le dispositif est réservé aux sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés.
Une option ultérieure pour l’impôt sur les sociétés pendant la période d’engagement peut donc remettre en cause les conditions d’application de Jeanbrun.
Le changement de régime fiscal peut également produire d’autres conséquences :
- cessation fiscale du régime antérieur ;
- imposition éventuelle de certains résultats ;
- changement de méthode d’amortissement ;
- nouvelles obligations comptables ;
- fiscalité différente lors de la revente ;
- imposition des distributions aux associés.
Une SCI utilisant Jeanbrun ne doit pas opter pour l’impôt sur les sociétés sans une analyse complète des conséquences.
La SCI peut-elle faire de la location meublée ?
Le dispositif Jeanbrun exige une location nue.
Une SCI qui met le logement en location meublée ne respecte plus cette condition.
Par ailleurs, la location meublée constitue fiscalement une activité commerciale. Une SCI qui exerce cette activité peut devenir soumise à l’impôt sur les sociétés, sous réserve de la tolérance administrative applicable aux recettes commerciales accessoires.
La location meublée est donc doublement problématique :
- elle rend le logement incompatible avec Jeanbrun ;
- elle peut modifier le régime fiscal de la SCI.
Pour comparer les deux stratégies, consultez notre article Jeanbrun ou LMNP.
Exemple complet d’un investissement Jeanbrun en SCI
Une SCI à l’impôt sur le revenu est constituée par deux associés.
Répartition du capital
- Associé A : 70 %
- Associé B : 30 %
Investissement
La SCI acquiert un appartement neuf pour 220 000 €, hors frais.
Le logement est affecté à la location intermédiaire.
Calcul de l’amortissement
Base amortissable :
220 000 € × 80 % = 176 000 €
Amortissement annuel :
176 000 € × 3,5 % = 6 160 €
Résultat de la SCI
Loyers annuels : 10 800 €
Charges déductibles : 3 600 €
Résultat avant amortissement :
10 800 € moins 3 600 € = 7 200 €
Résultat après amortissement :
7 200 € moins 6 160 € = 1 040 €
Répartition du résultat
Associé A :
1 040 € × 70 % = 728 €
Associé B :
1 040 € × 30 % = 312 €
Sans amortissement, les associés auraient déclaré :
- 5 040 € pour l’associé A ;
- 2 160 € pour l’associé B.
L’amortissement réduit donc fortement le revenu foncier attribué à chacun.
Les deux associés doivent conserver la totalité de leurs parts pendant la période d’engagement et la SCI doit continuer à respecter toutes les conditions locatives.
Dans quels cas la SCI est-elle pertinente ?
La SCI peut être adaptée lorsque :
- plusieurs personnes souhaitent investir ensemble ;
- les associés ont un horizon de détention commun ;
- personne ne prévoit de céder ses parts avant neuf ans ;
- le logement sera loué nu ;
- la transmission n’est pas prévue pendant l’engagement ;
- la gestion collective est organisée ;
- les associés acceptent les obligations déclaratives ;
- le régime de l’impôt sur le revenu est cohérent avec leur stratégie.
Dans quels cas vaut-il mieux investir directement ?
La détention directe peut être plus simple lorsque :
- l’investisseur achète seul ;
- aucune organisation collective n’est nécessaire ;
- il souhaite limiter les formalités ;
- il envisage une transmission rapide ;
- il veut conserver davantage de souplesse ;
- les associés potentiels ont des objectifs différents ;
- le coût de la SCI n’apporte pas d’avantage réel.
La SCI ne doit pas être créée uniquement pour bénéficier du dispositif Jeanbrun. Elle doit répondre à un véritable objectif juridique ou patrimonial.
Les principales erreurs à éviter
Choisir une SCI à l’impôt sur les sociétés
Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ne peut pas bénéficier de l’amortissement Jeanbrun.
Vendre des parts avant la fin de l’engagement
Chaque porteur doit conserver la totalité de ses titres pendant la période prévue.
Donner la nue-propriété des parts
Le démembrement des titres rend en principe la déduction inapplicable.
Louer le logement à un associé
L’associé locataire ne peut pas bénéficier de la déduction.
Louer à l’enfant d’un associé
L’associé concerné par ce lien familial est exclu du bénéfice de l’amortissement.
Passer à la location meublée
Le logement doit rester loué nu comme résidence principale.
Ne pas suivre le plafond par foyer fiscal
Le plafond Jeanbrun ne se multiplie pas avec le nombre de SCI.
Modifier le capital sans étude fiscale
Une cession, une donation ou un retrait peut remettre en cause l’avantage.
Négliger les déclarations annuelles
La SCI et les associés doivent déclarer correctement les résultats et conserver tous les justificatifs.
Retrouvez les autres points de vigilance dans notre guide sur les erreurs et risques du dispositif Jeanbrun.
Questions fréquentes
Une SCI peut-elle bénéficier du dispositif Jeanbrun ?
Oui, lorsqu’elle n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés et qu’elle respecte toutes les conditions du dispositif.
Une SCI à l’IS est-elle éligible ?
Non. Le dispositif est réservé aux sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés.
Qui déduit l’amortissement ?
L’amortissement réduit le résultat foncier de la SCI. Le résultat est ensuite réparti entre les associés selon leurs droits.
Les associés doivent-ils conserver leurs parts ?
Oui. Chaque associé bénéficiant de la déduction doit conserver la totalité de ses titres jusqu’à la fin de l’engagement.
Peut-on vendre une partie de ses parts ?
Une vente partielle peut rompre l’engagement de conservation et entraîner une remise en cause de l’avantage fiscal.
La SCI peut-elle louer le logement à un associé ?
La loi prévoit que l’associé locataire ne peut pas bénéficier de la déduction.
Peut-on louer au fils d’un associé ?
L’associé dont le fils occupe le logement ne peut pas bénéficier de l’amortissement Jeanbrun.
Peut-on démembrer les parts ?
En principe, non. La déduction n’est pas applicable aux revenus de titres dont la propriété est démembrée, sauf exception liée au décès d’un époux soumis à une imposition commune.
Le plafond de 8 000 € s’applique-t-il par SCI ?
Non. Il s’applique par foyer fiscal, en tenant compte de l’ensemble des investissements Jeanbrun.
Quelle déclaration doit déposer la SCI ?
Une SCI relevant des revenus fonciers dépose généralement une déclaration 2072 adaptée à sa situation. Les associés déclarent ensuite leur quote-part.
Peut-on transformer la location nue en location meublée ?
Non, sans perdre le respect des conditions Jeanbrun. La location meublée peut également entraîner l’assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés.
Peut-on donner les parts à ses enfants après l’achat ?
Une donation pendant l’engagement peut remettre en cause la conservation des titres et créer un démembrement incompatible avec l’avantage.
Conclusion
Le dispositif Jeanbrun peut être utilisé par l’intermédiaire d’une SCI à l’impôt sur le revenu.
La SCI achète et loue le logement, calcule son résultat foncier après amortissement, puis répartit ce résultat entre ses associés selon leurs droits.
Cette organisation impose toutefois plusieurs précautions.
Les associés doivent conserver la totalité de leurs parts pendant la période d’engagement. La SCI doit rester non soumise à l’impôt sur les sociétés, louer le logement nu et respecter les plafonds de loyers et de ressources.
La location à un associé ou à l’un de ses proches peut priver cet associé de la déduction. Le démembrement des parts est également incompatible avec le dispositif dans la majorité des situations.
Avant d’investir, il est donc indispensable de vérifier :
- le régime fiscal de la SCI ;
- la stabilité des associés ;
- leur horizon de détention ;
- les projets de transmission ;
- la répartition du capital ;
- la situation fiscale de chaque foyer ;
- les modalités de déclaration ;
- les conséquences d’une sortie anticipée.
Cash Flow Positif accompagne les investisseurs dans l’analyse et la structuration de leurs projets locatifs. Vous pouvez faire étudier votre projet d’investissement afin de déterminer si une détention directe ou une SCI est la solution la plus adaptée.